走進民法典·物業交接物業是為小區服務的組織，每逢交接，處理不好會有許多煩心事。有的物業衣袖一揮直接走人留下了一大堆爛攤子開辟了一大片信息盲區。

讓《民法典》告訴我們物業交接究竟應該如何規范？

平穩過度合同結束仍需合作

《民法典》第九百五十條：物業服務合同終止后，在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務人應當繼續處理物業服務事項，并可以請求業主支付該期間的物業費。

業主大會或者業主代表應當及時、清楚地告知原物業退場的時間。在合同到期前決定續約還是“退管”。

即使合同終止，原物業也應繼續提供服務。留一個“平穩過渡期”，同時，也有權利要求業主支付相應的費用。

《民法典》第九百四十九條：將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人,配合新物業服務人做好交接工作,并如實告知物業的使用和管理狀況。

原物業應當在必要信息上做好告知，在各項資料與設施上做好交接，最大限度幫助新物業有序開展工作。原物業服務人違反前款規定的,不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費；造成業主損失的,應當賠償損失。

適時退出早退晚退都不行

《民法典》第九百四十九條：物業服務合同終止的,原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域。

在約定期限或合理期限內退出，意味著物業的何時退出應與業主警醒協商；不得諸事未了就早早退出，也不得咸事皆了仍遲遲不走。

原物業服務人違反前款規定的,不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費；造成業主損失的,應當賠償損失。

理性交接和氣守法下次合作新舊物業的沖突已經不是新鮮的話題。

當新舊物業交接時出現矛盾時，各方應當秉持理性的態度。

既不在權利上退讓，也不能用沖突解決問題。

必要時，可求助調解，甚至訴于法院強制執行。

物業交接困難的原因分析

（一）前期物業項目交接手續不規范

前期物業服務企業在接物業項目時，開發建設單位就沒有向物業服務企業移交法定資料。在更換物業服務企業時，前期物業服務企業也就不能按時將法定的資料交給業委會。

因為前期物業服務企業由建設單位選聘，與建設單位簽訂前期物業服務合同的物業服務企業很容易受制于建設單位。在辦理物業承接驗收手續時，建設單位向物業服務企業移交的資料可能就是不全的，但物業服務企業為了承接項目也就不嚴格按照法律規定辦理承接手續。加之這種行為的隱蔽性，就使得它不能被有效監管和監督。這種行為的出現與法律沒有嚴格規定物業服務企業的相應義務不無關系。在前期物業交接驗收中，法律對物業服務企業應當履行的義務作強制性規定，對承接資料不全的物業服務企業沒有規定相應的處罰措施。

作為開發建設單位指定的前期物業（老物業）往往與其有千絲萬縷的利益關聯，經常與業主產生極大爭議。比如產權糾紛，物業管理用房、鍋爐房、會所、車庫等涉及到小區共有產權界定的部位的交接，由于又牽涉到開發建設單位，更增添了交接的不順利。

（二）法律法規對物業交接范圍缺乏具體明確規定

物業項目交接糾紛四資（資料，資金，資源，資產），如“物業管理所必需的其他資料”怎么理解呢？是不是每個物業項目所必需的其他資料都是一致齊全的呢？前期物業服務企業與業委會對應該交什么不應該交什么就有可能各執一詞，一方認為交接已完成，另一方確認為沒完成。針對當前現狀，湖北武漢出臺規定，要求物業服務公司必須在業委會組建后30日內，做好小區公共資料、資源、資產、資金移交工作。公共資料主要指小區的竣工總平面圖、設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料、物業質量保修文件和物業使用說明文件、業主名冊，以便小區保持正常運行。公共資產方面，物業要向業委會交代清楚物業服務用房的位置和基本資料，并從物業用房中騰退并向業委會移交面積不少于15平方米的議事活動用房，并應具備辦公條件。公共資源是指屬于全體業主共有，能夠用于從事經營活動的公共場所、共用設施設備，物業公司也應該向業委會報告，其中主要包括利用公共場地設置停車位的使用情況，利用公共區域出租、經營的情況，利用共用部位設置廣告的收益情況。

（三）債權債務關系導致交接不暢

當物業項目出現業主拖欠物業費，到交接時間卻未完全清繳的情況下，物業服務企業就不會積極配合交接。

代收水電氣熱等項費用也容易引發問題。雖然法律早已規定，物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。但實際上，部分小區沒有抄表到戶，物業服務企業代收費用的情況很普遍，業主的水、電等費用一般由物業服務公司墊付，代收代繳費用往往會產生差額。差額部分如果不能妥善解決，物業交接就容易產生糾紛。

（四）業主大會、業主委員會運作不規范

在一些新老物業交接不順利的案例中，有很多老物業服務企業辯稱他們不退出的原因是業主大會決議無效，業委會組織召開的業委會違法，以及業委會與新物業服務企業簽訂的合同無效等。同時，在一些小區，也有不同意解聘原物業服務公司的業主提出解聘、選聘物業服務公司程序合法性方面的質疑。此外，由于利益驅動、某些小區業主人數眾多、身份復雜，召開業主大會難度很大，因而確實存在業主大會召開不規范甚至違法的情況。因此，有些情況下，不愿退出管理的物業服務公司與不愿解聘物業服務公司的業主勢必阻撓交接工作。

（五）業主認識不到位，換物業不一定解決所有問題

有相當部分的業主、業委會成員熱衷于輕易更換物業服務公司，甚至有些業委會成立的初衷即是為了更換物業服務公司。認為只要更換了物業服務公司，所有問題都解決，物業費就降下來了，物業服務水平也提高了，但他們忽視了兩點：一、作為企業的物業服務公司本質上是一樣的，他們都以追求利潤為目的，更換物業服務公司后物業費可能有所下降，但是服務質量也可能隨之下降；二、有關資料設施設備等交接事項比較復雜，容易起糾紛。物業這個概念并沒有深入人心。無論是從物業公司這一個方面，還是從業主這個方面，雙方面都在橫向使壓力。物業公司利用手中的職務之便，以服務之名行管理之實。用盡一切辦法來斂財。而一部分業主，缺乏客觀的思維判斷能力，只是單純的理解沒有個體服務到位，到位標準是什么都是問題。有問題責任不清第一想到是怎么樣才能夠挑出物業的毛病，把物業趕走。至于說小區所將要面對的問題，如何解決他們既不會去想，也沒有能力去解決。

（六）被解聘的物業服務企業不配合交接工作

事實上，也有部分被解聘的物業服務企業因經濟利益等原因故意設置重重障礙，造成交接不順利。比如，有的物業服務企業僅有一個物業管理項目，被解聘后可能面臨公司破產職工失業等問題，因此，不愿意輕易放棄項目。

交接難的解決辦法：

要解決眾多的物業項目交接糾紛，需要從主管部門、物業服務企業、業主委員會三個角度來思考辦法：

（一）主管應當有所作為

第一，加強對開發建設單位與物業服務企業的監管，強化制約手段。

從源頭上解決物業交接難的問題，就要從前期物業管理階段抓起，在辦理物業承接驗收手續時，應當要求建設單位必須不打折扣地移交法定資料、物業管理用房及設施設備等。也就是說，必須強化開發建設單位的義務與責任。同樣應當要求物業服務企業做到不符合承接驗收要求條件就禁止承接物業項目，否則將面臨相應處罰。只有這樣，才能保證在后來可能的物業交接內容的完整性，減少物業交接糾紛的發生。

第二，規范管理，嚴格實施。《民法典》、《物業管理條例》及相關規范早已出臺更新細則也有了。交通法規治安法規執行起來每天都有罰單，相比之下放眼全國，有幾張物業罰單？是真的沒有業主反映與違法事實嗎？只有動真格，執行到位，物業與業主才信法守法。

第三，規范業主大會的成立及運作，規范業主委員會選舉程序及運作規則。業主大會及業主委員會的運作不規范導致業主大會決議和業委會的決定并不能真正反映業主的意愿，因而在是否交接以及交接內容問題上業主內部本身就存在分歧，形不成統一合法有效的業主大會決議。制定業主大會及業主委員會運作規則并依法運作，才可能使作為交接一方的業主委員會在項目交接中做到守法、依法開展工作。

（二）物業服務企業增強法律意識與風險意識

第一，物業服務企業作為企業公民首先要守法。在經業主大會決議解聘后，就應當依法退出該管理項目，拒不退出的行為即是違法行為。新選聘的物業服務企業同樣要守法，在法律允許的時間和方式接管物業項目。

第二，物業服務企業應當提高風險意識。要認識到物業管理市場的競爭是客觀存在的，依法被解聘也是正常的。要想立于不敗之地，應當通過優質服務、提高企業競爭力贏得業主認可，而不是被解聘之后仍然拒不退出。

（三）業主委員會要增強專業能力，切實保護業主合法權益

在物業項目交接中，主體有兩個，其中之一就是業主委員會。交接順利與否在很大程度上取決于業主委員會的工作能力及素質。有些業主委員會成員對物業管理方面的知識很欠缺，有的認為物業項目交接就是新老物業服務企業之間的工作交接，交接主體是新、老物業服務企業。其實不然。應當是先由原物業服務公司與小區業主委員會進行交接，然后再由業主委員會與新選聘的物業服務企業進行交接。可見，業主委員會在交接中責任不可謂不大。但是，由于很多業主委員會對于怎樣交接、交接什么等一系列問題并不熟悉，干脆讓新選聘的物業服務企業與原物業服務企業進行交接，使得兩家存在競爭關系的物業服務企業經常發生矛盾和爭議，甚至發生正面沖突。

因此，明確業主委員會在交接中的主體地位是很重要的，也就要求業主委員會必須具備相應的知識和能力。諸如應當交接什么，怎么交接，業主委員會都應當熟知，這也是減少交接糾紛的關鍵。

民法典的物業服務人的移交義務及法律責任有什么規定

物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房、相關設施等移交給業主委員會。

《中華人民共和國民法典》

第九百四十九條 【物業服務人的移交義務及法律責任】物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人，配合新物業服務人做好交接工作，并如實告知物業的使用和管理狀況。

原物業服務人違反前款規定的，不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費;造成業主損失的，應當賠償損失。

物業合同到期后，物業公司拒不搬出小區怎么辦

物業公司被解聘后，無權強留在小區。

物業合同到期，在小區通過業主委員會或業主大會解聘物業公司后，物業公司強留在小區的現象早已屢見不鮮。物業公司強留的原因很多，或是因小區業主拖欠大量物業費，或者干脆就是盯上了小區物業這塊“肥肉”不肯挪窩，但不管什么原因，物業公司這種做法肯定是違約違規的。

經業主決定選聘物業公司進行物業管理是法律賦予小區業主的權利，經符合法律規定的程序選聘的物業公司，是全體業主的共同意愿。因此，當業主通過業委會或業主大會的方式，共同決定不再接受物業服務，解聘物業公司的，物業公司不得強行提供物業服務，不得以事實服務為由向業主收取物業服務費用。

若物業公司與小區業主有物業費用等未解決糾紛的，應該通過法律途徑解決，而不是強行留在小區的，否則小區業主可以依法追究物業公司的責任。

物業公司被解聘后，無權強收物業費

物業公司被小區業委會或業主大火決議解聘后，強留在小區不退場，已經屬于嚴重的違約違規行為，物業公司不應當因其違約違規行為獲利。所以相關法律規定，在物業公司被小區解聘后，被要求退場而不走的，不得以提供事實服務為由，要求小區業主交納物業費。事實上，即使物業公司強行要求繳納物業費，小區業主可以不交納。

解決方案：

1、如果原物業公司拒不撤出物業管理區域的小區，業主委員會可以代表小區業主向當地房屋行政主管部門提出責令限期撤出的申請，由要求履行行政職權責令物業公司撤離本小區。

2、如果因為原物業拒不搬離小區給業主造成損失的，業主可以收集證據資料，委托律師到法院起訴物業公司要求賠償，要求原物業公司搬離小區。若物業公司拒絕搬走的，可在勝訴后，向法院申請強制執行，通過法院強制物業公司搬離，移交相關物業用房及物業資料。

依據《民法典》的規定，物業服務合同到期后，物業服務人要承擔工作交接義務。將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人。（來源：法制視界  作者：張海濤）